Umowa najmu mieszkania a prawa najemcy

Umowa najmu mieszkania a prawa najemcy

22 października, 2021 Wyłączone przez redakcja

Umowa najmu mieszkania jest jedną z najczęściej stosowanych umów. Wielu z nas decyduje się choć raz w życiu, przynajmniej czasowo, na wynajem mieszkania. Jest to najlepszy wybór dla tych, którzy zmuszeni są zmienić miejsce zamieszkania, chociażby ze względu na pracę czy zmieniające się warunki rodzinne.

Przed podpisaniem umowy należy wziąć pod uwagę wszystkie czynniki, które mogą być przyczyną późniejszych nieporozumień lub nawet sporów na gruncie prawnym. Jakie prawa dla najemcy wynikają z umowy najmu mieszkania oraz z przepisów? Czy w umowie najmu można wpisać wszystko na co strony się umówią?

Definicja umowy najmu i stron, które ją zawierają

Zacznijmy od początku – kim według definicji są najemca i wynajmujący? I czy wynajmujący jest zawsze właścicielem lokalu?

  • Najemca to inaczej lokator, który zamieszkuje wynajmowaną przez siebie przestrzeń (dom lub mieszkanie). Z tytułu wynajmu płaci on na rzecz wynajmującego określony czynsz najmu i inne opłaty.
  • Wynajmujący to właściciel lokalu, który udostępnia go do użytkowania najemcy, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu. Ważne – wynajmujący, który podpisuje umowę z najemcą powinien być również właścicielem danego lokalu w świetle prawa. Jednak możliwa jest sytuacja, w której „wynajmującym” jest inna osoba, która również posiada prawa do dysponowania lokalem (np. najemca udostępnia lokal w formie podnajmu). Z perspektywy najemcy warto upewnić się czy wynajmujący na pewno posiada prawo do dysponowania lokalem.

Natomiast przez umowę najmu mieszkania, rozumiemy dokument, na podstawie którego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal mieszkalny do użytkowania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić z tego tytułu czynsz.

Jakie prawa gwarantuje najemcy umowa najmu mieszkania?

Najemcy przysługują prawa wynikające z umowy najmu oraz z przepisów prawa, są to m.in.:

  • prawo do bezpiecznego mieszkania (warunki mieszkaniowe nie mogą zagrażać życiu i zdrowiu lokatora),
  • prawo do otrzymania od wynajmującego wypowiedzenia umowy z odpowiednim wyprzedzeniem (Nie może to odbyć się z dnia na dzień. Najemca powinien zostać poinformowany o konieczności opuszczenia lokalu odpowiednio wcześniej i otrzymać wystarczająco długi czas na wyprowadzkę. Szczegółowe terminy wypowiedzenia określa ustawa o ochronie praw lokatorów.),
  • prawo do żądania wykonania przez wynajmującego niezbędnych remontów, by lokal spełniał standardy zawarte w umowie,
  • w przypadku bardzo poważnych usterek lokalu – prawo do wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia lub prawo do obniżenia czynszu.

Na uwagę zasługuje fakt, że to najemca zarządza lokalem w trakcie trwania umowy najmu mieszkania. Wynajmującemu nie przysługuje w tym czasie prawo odwiedzania lokalu, bez wiedzy i zgody najemcy. Niestety wielu lokatorów nie jest świadomych, że niezapowiedziane wizyty właścicieli są całkowicie nieuprawnione. Właściciel nie powinien również znacznie podwyższać czynszu, bez uzasadnionej przyczyny.

W celu zabezpieczenia swoich interesów, najemca musi ewidencjonować każdy sprzęt zakupiony do lokalu z własnych środków. Szczególnie jeśli są to wartościowe zakupy. Najlepszym rozwiązaniem jest spisanie protokołu, w którym strony wymienią wszystkie sprzęty dostępne w mieszkaniu, które należą do wynajmującego. Pomoże to uniknąć późniejszych sporów co do tego, do kogo należą dane przedmioty, kiedy umowa przestanie obowiązywać.

Najemca jest chroniony i może dochodzić swoich praw przed sądem. Należy pamiętać, że często spora część umów najmu zawiera zapisy sprzeczne z prawem, a przez to nieważne. W takiej sytuacji, prawa najemcy podlegają ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.